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Pflichtdokumente beim Immobilienkauf in Portugal

31 März 2021 | 0 Kommentare

In diesem Beitrag möchten wir Ihnen zusammenfassend erläutern, welche Unterlagen bei einem Immobilienkauf in Portugal vorhanden sein und geprüft werden müssen. Die Liste sollte nicht als vollständig betrachtet werden und wir raten jedem Immobilienkäufer in Portugal, einen Anwalt mit dem Immobilienkauf zu beauftragen.

Steueridentifikationsnummer – Um eine steuerrelevante Handlung, sei dies ein Kauf oder Abschluss eines Mietvertrags, durchzuführen, benötigt jede Person in Portugal eine Steuernummer. Dies ist sowohl für Privatpersonen wie Firmen der Fall. Steuernummern werden vom portugiesischen Finanzamt vergeben und Ihr Anwalt kann Sie bei dem Antrag unterstützen.

Identifikationsdokumente der Vetragsparteien–  Käufer und Verkäufer müssen sich mit gültigen Ausweisen identifizieren. Bürger der EU müssen einen Ausweis oder Reisepass vorlegen. Bürger aus der Schweiz müssen zwingend einen Reisepass vorlegen. Bei Firmen bzw. Gesellschaften muss ein gültiger Handelsregisterauszug vorgelegt werden.

Grundbuchauszug – Dieses Dokument, auf Portugiesisch Certidão de Registo Predial genannt, wird von der Conservatória de Registo Predial ausgestellt und darf nicht älter als 6 Monate sein. Auf der Certidão ist einsehbar, wer der Eigentümer der Immobilie sind, wie sich diese zusammensetzt und ob Belastungen auf der Immobilie registriert sind.

Steuerregister – Die Steuerregister werden vom portugiesischen Finanzamt ausgestellt und dürfen beim Kauf nicht älter als ein Jahr sein. Die portugiesische Bezeichnung lautet: Caderneta Predial. Bei einer ländlichen Immobilie heißt der Steuerregister Caderneta Predial Rústica; bei einer städtischen Immobilie Caderneta Predial Urbana. Eine typische ländliche Villa im Alentejo mit einem Gutshaus und 10 Hektar Land hätte dann 2 Steuerregister, eines für das Land und eines für das Haus. In diesen Dokumenten sind Informationen bezüglich Lage, Größe, etc. der Immobilie angegeben. In der Caderneta Urbana ist ebenfalls angegeben, welche Nutzung für das Gebäude eingetragen wurde.

Nutzungsbescheinigung – Die lokale Gemeinde (Câmara Municipal) stellt für Gebäude eine Nutzungsbescheinigung aus; diese Alvará de Autorização de Utilização bescheinigt, ob ein Gebäude als Wohngebäude oder zum Beispiel als industrieller Betrieb genutzt werden darf. Eine Immobilie ohne gültige Nutzungsbescheinigung darf weder verkauft noch vermietet werden. Eine Ausnahme die in Portugal in ländlichen Regionen häufig auftritt ist, dass für Immobilien, die vor einem bestimmten Jahr gebaut wurden (i.d.R 1951), keine Nutzungsbescheinigung vorliegt. In diesem Fall ersetzt ein Dokument dass von der Câmara Municipal ausgestellt wird die Nutzungsbescheinigung. Auf diesem Dokument bescheinigt die Gemeinde, dass das Gebäude vor 1951 gebaut wurde.

Technische Wohnungsbescheinigung – Dieses Dokument fasst die wichtigsten technischen und funktionellen Eigenschaften des Wohnobjekts zusammen und dient dem Verbraucherschutz. Der portugiesische Name für dieses Dokument ist Ficha Técnica de Habitação. Prinzipiell ist es nur für Wohnimmobilien vorzulegen und auch nur für Wohnimmobilien, die nach dem 30. März 2004 errichtet wurden.

Energiezertifikat – Dieses Zertifikat ist seit 2009 Pflichtdokument für Neubauten wie auch bereits bestehende Immobilien. Anhand dieses Zertifikats (Certificado Energético) kann der Käufer erkennen, ob die Immobilie Mängel aufzeigt und welche Maßnahmen die Energiebilanz verbessern könnten. Immobilienmakler in Portugal dürfen Immobilien ohne Energiezertifikat nicht vermarkten. Es gibt einige Ausnahmen, darunter zum Beispiel für Ruinen. Allerdings muss die Ruine dann auch als solche ausgewiesen sein, bzw. in dem Steuerregister (Caderneta Predial Urbana) darf die Ruine in dem Fall nicht als Wohnobjekt eingetragen sein.

 

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